Thuê mặt bằng ở Thảo Điền khác thuê ở trung tâm thương mại: phần lớn là nhà phố hoặc biệt thự vốn để ở, được cải tạo thành quán, cửa hàng, văn phòng. Vì vậy, bên cạnh giá thuê và vị trí, bạn cần kiểm thêm ba thứ hay bị bỏ qua: căn nhà có được phép dùng vào mục đích kinh doanh bạn định làm không, có đáp ứng được điều kiện phòng cháy không, và có bị ngập khi triều cường không.
Bài này đi theo thứ tự bạn nên kiểm, từ pháp lý đến vật lý đến hợp đồng, cùng những điểm riêng của khu như cổng khu biệt thự, đường nhỏ, đậu xe, hàng xóm. Không nêu giá thuê; giá thay đổi theo trục đường, mặt tiền và thời điểm, hỏi trực tiếp ba bốn mặt bằng tương tự là cách duy nhất có con số đáng tin.
Thứ tự kiểm một mặt bằng trước khi đặt cọc
Đặt cọc là lúc bạn mất khả năng mặc cả và rút lui. Làm các bước dưới trước đó:
- Xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà của chủ nhà: tên chủ, diện tích, mục đích sử dụng đất, tình trạng thế chấp.
- Hỏi người ký hợp đồng có phải chủ sở hữu không; nếu là người đại diện hoặc người cho thuê lại, xem văn bản uỷ quyền hoặc đồng ý cho thuê lại.
- Kiểm nhà có nằm trong khu có nội quy hạn chế kinh doanh không (khu biệt thự có ban quản lý, có cổng).
- Đi xem mặt bằng vào giờ bạn sẽ kinh doanh và vào lúc triều cường, mưa lớn nếu được: lượng người qua lại, chỗ đậu xe, nước dâng.
- Nhờ người có chuyên môn đánh giá sơ bộ phòng cháy: lối thoát nạn, cầu thang, vật liệu, khả năng lắp thiết bị.
- Hỏi lịch sử mặt bằng: các khách thuê trước kinh doanh gì, vì sao rời đi, có tranh chấp với hàng xóm không.
- Đọc kỹ dự thảo hợp đồng, rồi mới đặt cọc.
Một mặt bằng qua được bảy bước này hiếm khi là rẻ nhất; nó là mặt bằng ít bất ngờ nhất.
Nếu bạn là người nước ngoài chưa đọc được giấy chứng nhận của chủ nhà, nhờ luật sư hoặc người Việt tin cậy đọc giúp, nhất là phần mục đích sử dụng đất, phần ghi chú thế chấp và tên người có quyền ký. Môi giới làm việc cho bên cho thuê; lời giải thích của họ không thay được việc tự kiểm.
Nhà để ở cải tạo thành nơi kinh doanh: chuyện mục đích sử dụng
Phần lớn đất trong khu Thảo Điền có mục đích là đất ở. Pháp luật cho phép sử dụng nhà ở riêng lẻ kết hợp kinh doanh ở mức độ nhất định, và thực tế nhiều nhà phố ở khu này đã hoạt động như cửa hàng, quán, văn phòng từ lâu. Tuy vậy, một số loại hình — quán bar, nhà hàng quy mô lớn, cơ sở có nhiều người tụ tập — đòi hỏi điều kiện về phòng cháy, môi trường, trật tự mà nhà ở thông thường khó đáp ứng, và giấy phép con có thể không được cấp.
Biệt thự trong các khu quy hoạch biệt thự có thể chịu thêm quy định quản lý kiến trúc, mật độ, chức năng; một số khu không cho phép kinh doanh ăn uống, hoặc chỉ cho phép văn phòng. Thay đổi kết cấu như phá tường, nối tầng, làm mái che sân để mở rộng chỗ ngồi có thể cần giấy phép xây dựng hoặc vi phạm quy hoạch.
Đừng dựa vào câu "trước đây cũng có người mở quán ở đây". Quy định, cách thực thi và cả chủ nhà đều có thể đã khác. Hỏi bộ phận quản lý đô thị của phường hoặc nhờ tư vấn khi định làm loại hình có điều kiện.
Ba yếu tố vật lý riêng của Thảo Điền
Ngập khi triều cường. Thảo Điền nằm ven sông Sài Gòn, một số đoạn đường và hẻm thấp bị nước dâng theo con nước những tháng triều cao, nhất là khi trùng mưa lớn. Nhà có sàn thấp hơn mặt đường thì nước vào tầng trệt — nơi đặt bếp, kho, quầy. Hỏi hàng xóm, xem vệt nước trên tường, và tính chi phí nâng nền, làm gờ chắn.
Đường nhỏ, ít chỗ đậu. Nhiều mặt bằng đẹp nằm trong hẻm mà ô tô vào khó, giao hàng cỡ lớn khó. Khách đi ô tô sẽ phải đậu xa; xe giao hàng chặn đường gây phản ánh từ hàng xóm. Kiểm việc nhập hàng, đổ rác hằng ngày diễn ra thế nào trước khi ký.
Điện, nước, hút khói. Nhà ở cũ thường có công suất điện thiết kế cho sinh hoạt gia đình. Bếp công nghiệp, nhiều máy lạnh, tủ đông có thể cần nâng công suất, kéo dây mới; hỏi chủ nhà ai chịu chi phí và có được phép không. Đường ống thoát dầu mỡ, vị trí ống hút khói cũng nên kiểm trước, vì chúng quyết định bếp đặt được ở đâu.
Cây lớn, mái, độ ẩm. Nhà cũ nhiều cây xanh là nét đẹp của khu nhưng kéo theo lá rụng, rễ cây làm nứt nền, mái dột, ẩm mốc mùa mưa. Kiểm hệ thống thoát nước mái và tình trạng tường trước khi đặt đồ nội thất đắt tiền.
Điều khoản hợp đồng thuê nên có
Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh nên chi tiết hơn hợp đồng thuê nhà ở. Các điều khoản nên có và lý do:
| Điều khoản | Nội dung | Vì sao quan trọng |
|---|---|---|
| Mục đích thuê | Ghi rõ loại hình kinh doanh | Chủ nhà cam kết cho phép; căn cứ xin giấy phép con |
| Thời hạn và gia hạn | Thời hạn đủ dài để hoàn vốn cải tạo, quyền ưu tiên gia hạn | Tránh bị lấy lại mặt bằng khi quán vừa có khách |
| Tăng giá | Mức hoặc cách tính tăng theo kỳ | Tránh tăng đột ngột khi tái ký |
| Thời gian cải tạo | Thời gian miễn hoặc giảm tiền thuê khi sửa chữa | Quán chưa có doanh thu trong lúc sửa |
| Hoàn trả mặt bằng | Phần cải tạo nào được giữ, phần nào phải tháo dỡ | Tránh tranh chấp chi phí khi trả nhà |
| Cho thuê lại, chuyển nhượng | Quyền sang nhượng hợp đồng cho người khác | Lối ra khi không kinh doanh tiếp |
| Thuế cho thuê và hoá đơn | Ai kê khai, nộp thuế cho thuê tài sản; chứng từ cho bên thuê | Bên thuê là công ty cần chứng từ hợp lệ để hạch toán |
Hợp đồng thuê giữa cá nhân và công ty, hoặc có yếu tố nước ngoài, nên có bản song ngữ, với điều khoản ghi rõ bản nào được ưu tiên khi có khác biệt.
Sang nhượng mặt bằng: mua cái gì khi trả tiền "sang quán"
Ở Thảo Điền, nhiều mặt bằng được rao "sang nhượng": khách thuê cũ chuyển lại hợp đồng thuê kèm nội thất, thiết bị, đôi khi cả thương hiệu và khách quen, đổi lấy một khoản tiền. Về bản chất, bạn có thể đang mua ba thứ khác nhau: tài sản (thiết bị, nội thất), quyền thuê (hợp đồng với chủ nhà), và giá trị kinh doanh (thương hiệu, khách). Mỗi thứ cần kiểm riêng.
Tài sản thì kiểm tình trạng và chứng từ sở hữu. Quyền thuê thì phải có sự đồng ý của chủ nhà, tốt nhất là ký hợp đồng mới trực tiếp với chủ nhà, chứ không chỉ nhận lại tờ hợp đồng cũ; hỏi chủ nhà thời hạn còn lại, kế hoạch tăng giá, có định lấy lại nhà không. Giá trị kinh doanh thì khó định giá nhất: xem sổ sách doanh thu thật, kiểm nhãn hiệu có đăng ký không, và hiểu rằng khách quen thường đi theo người chứ không theo mặt bằng.
Tiền sang nhượng không phải là tiền đặt cọc với chủ nhà; đừng nhầm lẫn. Khi trả tiền, lập văn bản ghi rõ đang mua gì, kèm danh mục tài sản và cam kết của bên chuyển nhượng về nợ tồn đọng (tiền điện, nước, lương, nhà cung cấp, thuế) của cơ sở cũ.
Khi muốn trả mặt bằng trước hạn
Kinh doanh không như kỳ vọng, hay nhận được cơ hội tốt hơn ở chỗ khác, là chuyện bình thường. Hợp đồng tốt dự trù tình huống này: thời gian báo trước, khoản bồi thường hoặc mất cọc, quyền tìm người thuê thay hoặc sang nhượng. Nếu hợp đồng im lặng, việc trả trước hạn thường dẫn tới mất cọc và có thể phải bồi thường theo thoả thuận chung của luật dân sự.
Khi trả, làm biên bản bàn giao có ảnh chụp, ghi chỉ số điện nước, tình trạng nhà, các hạng mục cải tạo được giữ lại. Thanh toán dứt điểm điện, nước, internet và các khoản phí khu. Thông báo cho cơ quan đăng ký kinh doanh và cơ quan thuế về việc chấm dứt hoạt động tại địa điểm, để không phát sinh nghĩa vụ kê khai cho một nơi bạn không còn kinh doanh.
Với cơ sở đứng tên công ty, đừng quên thay đổi địa chỉ trên giấy tờ đăng ký nếu mặt bằng đó là trụ sở. Một công ty có trụ sở ở địa chỉ đã trả nhà dễ bị xác định là không hoạt động tại địa chỉ đăng ký, kéo theo khó khăn khi dùng hoá đơn và giao dịch ngân hàng.
Trả mặt bằng trong êm đẹp cũng là đầu tư cho lần sau. Thảo Điền là khu nhỏ, chủ nhà và môi giới biết nhau; người thuê trả nhà sạch sẽ, thanh toán đủ, bàn giao đúng hẹn thường dễ thuê lại mặt bằng tốt khi quay về khu với một dự án khác.
Cải tạo mặt bằng: giấy phép, nhà thầu và hàng xóm
Gần như mọi mặt bằng ở Thảo Điền đều cần cải tạo trước khi kinh doanh: mở mặt tiền, làm bếp, làm nhà vệ sinh cho khách, nâng nền chống ngập, làm mái che sân. Phân biệt sửa chữa không ảnh hưởng kết cấu với cải tạo thay đổi kết cấu, mặt đứng, diện tích — loại sau thường cần giấy phép xây dựng hoặc ít nhất là thông báo theo quy định, và cần chủ nhà đồng ý bằng văn bản. Hỏi bộ phận quản lý đô thị của phường An Khánh trước khi đập phá.
Chọn nhà thầu có hợp đồng ghi rõ hạng mục, vật liệu, tiến độ, bảo hành; với hạng mục điện, gas, phòng cháy, dùng đơn vị có chuyên môn. Giữ bản vẽ hoàn công và chứng từ vật liệu, vì chúng cần cho hồ sơ phòng cháy và cho lúc trả mặt bằng.
Hàng xóm là bên chịu ảnh hưởng trực tiếp của tiếng ồn thi công, bụi, xe chở vật liệu. Báo trước lịch thi công, làm trong giờ cho phép, che chắn bụi, dọn dẹp hằng ngày. Ở một khu dân cư mà nhiều người làm việc tại nhà như Thảo Điền, một tháng thi công ồn ào có thể để lại ấn tượng xấu kéo dài cả khi quán đã mở cửa.
Câu hỏi thường gặp
Nhà ở trong khu Thảo Điền có được thuê làm quán ăn không?
Nhiều nhà ở được dùng kết hợp kinh doanh, nhưng loại hình như nhà hàng lớn, quán bar có điều kiện phòng cháy, môi trường mà nhà ở khó đáp ứng. Khu biệt thự có thể có nội quy riêng. Kiểm trước khi đặt cọc.
Có nên đặt cọc ngay khi thấy mặt bằng đẹp?
Không nên. Kiểm giấy tờ của chủ nhà, mục đích sử dụng, phòng cháy, ngập, đậu xe và đọc dự thảo hợp đồng trước. Đặt cọc là lúc bạn mất khả năng rút lui mà không thiệt hại.
Mặt bằng ở Thảo Điền có bị ngập không?
Một số đoạn đường và hẻm thấp bị ngập khi triều cường, nhất là trùng mưa lớn. Hỏi hàng xóm, xem vệt nước trên tường, đi xem vào lúc triều cao và tính chi phí chống ngập trước khi ký.
Tiền sang nhượng mặt bằng là trả cho cái gì?
Thường gồm tài sản, quyền thuê và giá trị kinh doanh của khách thuê cũ. Cần chủ nhà đồng ý chuyển hợp đồng hoặc ký hợp đồng mới, và văn bản ghi rõ danh mục tài sản, cam kết về nợ tồn đọng.
Chủ nhà cá nhân cho công ty thuê thì hoá đơn thế nào?
Chủ nhà cá nhân có nghĩa vụ kê khai thuế cho thuê tài sản; công ty thuê cần chứng từ hợp lệ để hạch toán. Hợp đồng nên ghi rõ ai kê khai, ai nộp và loại chứng từ được cung cấp.
Hợp đồng thuê mặt bằng nên dài bao lâu?
Đủ dài để hoàn vốn cải tạo, kèm quyền ưu tiên gia hạn và cách tính tăng giá. Hợp đồng quá ngắn là rủi ro lớn với quán đã đầu tư nhiều vào sửa chữa và thương hiệu tại địa điểm.