Một hợp đồng thuê nhà đủ dùng ở Thảo Điền cần trả lời rõ tám câu: ai cho ai thuê, thuê cái gì, bao lâu, trả bao nhiêu và khi nào, cọc thế nào, ai sửa gì, chấm dứt sớm ra sao, và bàn giao, trả nhà theo chuẩn nào. Thiếu câu nào, tranh chấp thường rơi đúng vào câu đó.
Bài này viết theo nguyên lý chung của pháp luật dân sự và nhà ở, không thay cho tư vấn của luật sư. Quy định cụ thể có thể thay đổi, nên trước khi ký hợp đồng giá trị lớn hoặc dài hạn, hãy kiểm văn bản hiện hành hoặc nhờ người có chuyên môn đọc lại. Mục tiêu ở đây là giúp bạn nhận ra chỗ thiếu, chỗ mơ hồ, để đặt câu hỏi đúng lúc còn thương lượng được.
Các bên và tài sản thuê: phần hay bị đọc lướt
Bên cho thuê có đúng là người có quyền. Tên bên cho thuê phải khớp với giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền cho thuê. Nếu ký với người được uỷ quyền, đọc văn bản uỷ quyền xem có cho phép ký hợp đồng thuê, nhận tiền cọc, và còn hiệu lực không.
Nhà đồng sở hữu. Nhà của vợ chồng hoặc nhiều người thừa kế cần sự đồng ý của các đồng sở hữu. Hợp đồng chỉ có một chữ ký trong khi nhà thuộc nhiều người là điểm yếu nếu sau này nội bộ gia đình chủ nhà tranh chấp.
Mô tả tài sản cụ thể. Ghi địa chỉ đầy đủ theo đơn vị hành chính mới (phường An Khánh), có thể kèm địa chỉ cũ. Ghi những phần được dùng: sân, sân thượng, chỗ đỗ xe, kho. Phần nào chủ nhà giữ lại dùng riêng cũng phải ghi.
Danh mục đồ đạc. Đồ đạc, thiết bị kèm theo nên lập phụ lục riêng có số lượng, tình trạng, ảnh chụp. Đây là căn cứ chính khi trả nhà và tính bồi thường.
Thời hạn, gia hạn và điều chỉnh giá
Thời hạn nên ghi ngày bắt đầu và ngày kết thúc cụ thể, không chỉ ghi "một năm". Nếu có thời gian miễn tiền thuê để sửa sang, ghi rõ khoảng này nằm trong hay ngoài thời hạn. Với người dự định ở lâu, nên có điều khoản ưu tiên gia hạn cho người đang thuê, kèm thời điểm hai bên phải thông báo ý định gia hạn hay không.
Điều chỉnh giá khi gia hạn là chỗ hay căng thẳng. Một cách làm rõ ràng là ghi cơ chế điều chỉnh ngay trong hợp đồng: mức tăng tối đa theo tỷ lệ phần trăm, hoặc hai bên thoả thuận lại nhưng phải báo trước một khoảng thời gian nhất định. Có cơ chế thì cả hai bên đều tính trước được.
Cũng cần ghi điều gì xảy ra nếu hết hạn mà chưa ký gia hạn nhưng bạn vẫn ở: tính tiền theo ngày, theo tháng, hay coi như gia hạn tự động. Thiếu điều này, những tuần lỡ cỡ sau hạn rất dễ thành chuyện cãi nhau về tiền.
Tiền thuê, chi phí phát sinh và cách ghi cho rõ
Phần tiền bạc nên tách thành bảng hoặc liệt kê từng khoản. Bảng dưới là cách ghi gợi ý, không có con số cụ thể:
| Khoản | Cần ghi rõ | Câu mơ hồ nên tránh |
|---|---|---|
| Tiền thuê | Số tiền, đơn vị tiền tệ, kỳ trả, hạn trả trong kỳ, tài khoản nhận | "Trả đầu tháng" |
| Thuế liên quan đến cho thuê | Bên nào kê khai, nộp; giá thuê đã gồm hay chưa | "Giá đã bao gồm mọi chi phí" |
| Điện, nước | Đồng hồ riêng hay chung, đơn giá tính theo đâu, ai đứng tên hoá đơn | "Tính theo giá nhà nước" |
| Phí quản lý, gửi xe | Ai trả cho ban quản lý, số chỗ xe được dùng | "Theo quy định toà nhà" |
| Internet, truyền hình | Đứng tên ai, ai trả, thủ tục khi chấm dứt | Không ghi gì |
| Chăm vườn, bể bơi, diệt côn trùng | Tần suất, ai thuê người, ai trả | "Bên thuê tự bảo quản" |
Ngoài ra nên ghi hậu quả khi trả chậm: có tính lãi hay phí phạt không, sau bao lâu thì bên cho thuê được chấm dứt hợp đồng. Một hợp đồng chỉ phạt bên thuê mà không có điều khoản tương ứng cho bên cho thuê là dấu hiệu nên thương lượng lại.
Sửa chữa và bảo trì: ranh giới hay cãi nhau nhất
Phân loại hư hỏng. Cách làm phổ biến là chia ba nhóm: hư hỏng kết cấu và hệ thống (mái, tường, đường ống âm, điện tổng) do chủ nhà lo; hao mòn tự nhiên của thiết bị (máy lạnh cũ, bình nóng lạnh) do chủ nhà sửa hoặc thay; hư hỏng do người thuê dùng sai thì người thuê chịu.
Ngưỡng tự sửa. Có thể thoả thuận một ngưỡng chi phí nhỏ mà bên thuê được tự gọi thợ sửa rồi trừ vào tiền thuê, để không phải chờ chủ nhà cho những việc lặt vặt như thay bóng đèn, vòi nước.
Thời hạn phản hồi. Ghi chủ nhà phải xử lý trong bao lâu với sự cố khẩn cấp (mất điện, rò nước, khoá hỏng) và sự cố thường. Không có thời hạn, một cái máy lạnh hỏng giữa mùa nóng có thể nằm đó cả tháng.
Nước ngập và thiệt hại tài sản. Ở khu ven sông, nên ghi rõ ai chịu thiệt hại khi nước tràn vào nhà do triều cường hoặc mưa lớn: phần nhà, phần đồ đạc của chủ, phần đồ đạc của người thuê. Hỏi thêm nhà có mua bảo hiểm không.
Cải tạo của bên thuê. Muốn khoan tường, lắp kệ, đổi khoá, lắp camera thì cần sự đồng ý trước. Ghi luôn khi trả nhà có phải khôi phục nguyên trạng không.
Chấm dứt trước hạn: điều khoản quyết định bạn mất bao nhiêu
Theo nguyên lý chung, bên nào đơn phương chấm dứt hợp đồng trái thoả thuận thì phải chịu hậu quả đã thoả thuận, thường là mất cọc hoặc bồi thường. Vì vậy, điều khoản chấm dứt sớm chính là điều khoản quyết định rủi ro tài chính của bạn.
Hợp đồng nên có hai chiều. Chiều bên thuê: được chấm dứt sớm trong những trường hợp nào (điều chuyển công tác, hết hạn thị thực, lý do sức khoẻ), báo trước bao lâu, mất bao nhiêu. Chiều bên cho thuê: được lấy lại nhà trước hạn trong trường hợp nào, báo trước bao lâu, bồi thường cho bên thuê thế nào. Hợp đồng chỉ có một chiều thì chưa cân.
Ngoài ra, ghi điều gì xảy ra nếu nhà được bán trong thời gian thuê. Nguyên tắc chung là hợp đồng thuê vẫn tiếp tục với chủ mới cho đến hết hạn, trừ khi hai bên có thoả thuận khác, nhưng nên ghi thành điều khoản cho chắc, và yêu cầu bên cho thuê thông báo trước khi bán.
Bàn giao, trả nhà và giải quyết tranh chấp
Biên bản bàn giao khi nhận và biên bản khi trả nhà nên dùng chung một mẫu, đi theo từng phòng, có ảnh. Khi trả nhà, hao mòn bình thường do sử dụng không phải là hư hỏng phải bồi thường; câu này nên viết thẳng vào hợp đồng để tránh việc trừ cọc vì vết trầy nhỏ trên sàn sau một năm ở.
Về giải quyết tranh chấp, hợp đồng thường ghi ưu tiên thương lượng, sau đó là hoà giải, cuối cùng là toà án có thẩm quyền. Với hợp đồng có người nước ngoài, các bên có thể thoả thuận thêm về ngôn ngữ giao dịch và cách gửi thông báo, chẳng hạn qua email đã đăng ký.
Cuối cùng, ghi rõ địa chỉ liên lạc chính thức của hai bên. Một thông báo chấm dứt gửi sai địa chỉ có thể bị coi là chưa gửi. Khi đổi số điện thoại, email, hãy báo bên kia bằng văn bản.
Nội quy sử dụng nhà: những điều nên thoả thuận trước
Ngoài tiền bạc và sửa chữa, nhiều tranh chấp nhỏ đến từ cách sống trong nhà. Ghi trước vài điều sau giúp hai bên đỡ khó xử về sau:
- Thú cưng: loại nào, bao nhiêu con, ai chịu chi phí làm sạch hoặc sửa chỗ hư khi trả nhà.
- Hút thuốc trong nhà: được hay không, nếu vi phạm thì chi phí khử mùi, sơn lại do ai trả.
- Khách ở lại qua đêm hoặc ở dài ngày: có phải báo chủ nhà để khai báo tạm trú không.
- Dùng nhà làm văn phòng, lớp học nhỏ, cửa hàng trực tuyến có khách tới lấy hàng: có được phép không, có ảnh hưởng tới hàng xóm và nội quy khu không.
- Đỗ xe: mấy chiếc, đỗ ở đâu, xe của khách đỗ chỗ nào để không chắn cổng nhà bên.
- Lắp camera, thiết bị thông minh, ăng ten: vị trí lắp và việc tháo khi trả nhà.
- Tiệc tùng, tiếng ồn sau giờ khuya, nhất là với biệt thự có sân và bể bơi.
Những điều này nghe vụn vặt nhưng chính là thứ khiến chủ nhà muốn hay không muốn gia hạn cho bạn. Ở khu dân cư như Thảo Điền, quan hệ với hàng xóm cũng ảnh hưởng tới chủ nhà, nên họ thường để tâm đến chuyện ồn và chuyện xe đỗ trước cổng.
Nếu nhà nằm trong khu có ban quản lý hoặc toà căn hộ, nội quy chung của khu được ưu tiên áp dụng. Hợp đồng thuê nên dẫn chiếu tới nội quy đó, và bạn nên có một bản để đọc trước.
Đọc lại hợp đồng trước khi ký: danh sách mười điểm
Trước khi đặt bút, đọc lại toàn bộ một lượt chậm, đánh dấu từng điểm sau. Điểm nào chưa có hoặc mơ hồ thì hỏi lại, sửa lại, rồi mới ký:
- Tên, giấy tờ tuỳ thân của hai bên khớp với giấy tờ gốc; có văn bản uỷ quyền nếu ký thay.
- Địa chỉ nhà theo phường An Khánh, phần diện tích và tiện ích được dùng.
- Ngày bắt đầu, ngày kết thúc, quyền ưu tiên gia hạn, cơ chế điều chỉnh giá.
- Số tiền thuê, kỳ trả, tài khoản nhận, khoản thuế và phí do ai chịu.
- Mức cọc, điều kiện hoàn cọc, thời hạn hoàn cọc sau khi trả nhà.
- Phân chia sửa chữa, thời hạn xử lý sự cố khẩn cấp, ngưỡng tự sửa.
- Điều khoản chấm dứt sớm hai chiều và mức bồi thường.
- Thiệt hại do ngập nước, cháy nổ, mất trộm: phần ai chịu, có bảo hiểm không.
- Phụ lục đồ đạc có ảnh, biên bản bàn giao có chỉ số đồng hồ.
- Bản ngôn ngữ ưu tiên, địa chỉ nhận thông báo, cách giải quyết tranh chấp.
Mười điểm này không phải để làm khó chủ nhà mà để cả hai bên cùng biết mình đang cam kết gì. Chủ nhà có kinh nghiệm thường thấy yên tâm hơn khi gặp người thuê đọc kỹ, vì người đọc kỹ cũng là người ít gây rắc rối.
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc phải công chứng không?
Theo quy định hiện hành, hợp đồng thuê nhà ở thường không bắt buộc công chứng, chứng thực, trừ khi các bên muốn. Với hợp đồng dài hạn hoặc giá trị lớn, công chứng giúp xác minh thêm người ký và giấy tờ nhà. Nên kiểm lại quy định ở thời điểm ký.
Hợp đồng viết tay có giá trị không?
Hình thức viết tay không tự làm mất giá trị nếu nội dung đầy đủ và các bên có năng lực ký kết. Vấn đề của hợp đồng viết tay thường là thiếu điều khoản, viết mơ hồ, khó chứng minh khi tranh chấp. Nên dùng bản đánh máy có phụ lục rõ ràng.
Chủ nhà bán nhà giữa chừng thì người thuê có phải dọn đi không?
Theo nguyên tắc chung, người thuê được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng với chủ sở hữu mới, trừ khi có thoả thuận khác. Hãy ghi điều này vào hợp đồng và yêu cầu chủ nhà thông báo trước khi bán.
Chủ nhà có được vào nhà khi người thuê vắng mặt không?
Nhà đang cho thuê là chỗ ở của người thuê, nên chủ nhà muốn vào kiểm tra hay sửa chữa cần báo trước và được đồng ý, trừ tình huống khẩn cấp như cháy, rò nước. Ghi cách báo trước và thời gian báo trước vào hợp đồng.
Có thể cho người khác ở cùng hoặc cho thuê lại không?
Phần lớn hợp đồng cấm cho thuê lại nếu không có sự đồng ý của chủ nhà. Người ở cùng như gia đình, người giúp việc nên được liệt kê để chủ nhà khai báo tạm trú đầy đủ. Khách ở ngắn ngày cũng có thể phải khai báo.
Nếu hai bên không thoả thuận được khi tranh chấp thì làm gì?
Bước thường làm là thương lượng có văn bản, sau đó hoà giải ở cơ sở, rồi khởi kiện tại toà án có thẩm quyền. Với khoản tiền đáng kể, nên tham khảo luật sư sớm để giữ chứng cứ đúng cách.