Người nước ngoài thuê nhà ở Thảo Điền đi qua sáu bước: chuẩn bị giấy tờ và tiêu chí, tìm nhà, xem nhà, thương lượng điều khoản, ký hợp đồng và đặt cọc, rồi nhận bàn giao kèm khai báo tạm trú. Phần lớn rắc rối không đến từ luật mà đến từ việc bỏ qua bước giữa: ký trước khi đọc kỹ, trả cọc trước khi biết người cho thuê có đúng là chủ nhà hay không.
Thảo Điền (nay thuộc phường An Khánh, TP Hồ Chí Minh) đã quen với người thuê nước ngoài, nên thị trường ở đây có sẵn môi giới nói tiếng Anh, hợp đồng song ngữ, nhà có nội thất. Sự quen thuộc này giúp mọi thứ nhanh hơn, nhưng cũng khiến nhiều người lơ là. Bài dưới đây đi theo đúng trình tự, kèm những câu nên hỏi ở từng bước. Phần quy định chỉ nói nguyên lý; quy định cụ thể bạn cần kiểm lại với cơ quan chức năng hoặc luật sư ở thời điểm thuê.
Bước 1: chuẩn bị giấy tờ và tiêu chí trước khi tìm
Trước khi mở bất kỳ trang tin nhà nào, chuẩn bị sẵn những thứ sau sẽ giúp bạn ký nhanh khi gặp nhà ưng ý:
- Hộ chiếu còn hạn và thị thực hoặc thẻ tạm trú hợp lệ, vì chủ nhà cần thông tin này để khai báo tạm trú cho bạn.
- Thư xác nhận hoặc hợp đồng lao động nếu công ty bạn hỗ trợ tiền nhà, kèm yêu cầu hoá đơn của công ty (có cần hoá đơn hay không, ai xuất).
- Ba tiêu chí không đổi: số phòng ngủ tối thiểu, vòng đi lại tới chỗ làm hoặc trường, điều kiện về thú cưng hoặc ô tô.
- Thời gian định ở: dưới một năm, một năm hay nhiều năm. Điều này ảnh hưởng tới điều khoản trả nhà sớm và mức cọc.
- Một người quen hoặc đồng nghiệp người Việt có thể đọc giúp bản tiếng Việt của hợp đồng.
Nếu công ty trả tiền nhà, hãy hỏi phòng nhân sự trước xem họ cần hợp đồng đứng tên ai và chứng từ gì. Nhiều người đã ký xong mới phát hiện công ty không thanh toán được vì chủ nhà không xuất được chứng từ phù hợp.
Bước 2: tìm nhà — môi giới, nhóm cộng đồng hay tự đi
Có ba kênh chính. Môi giới chuyên khu Thảo Điền biết nhà nào đang trống, quen chủ nhà và thường lo luôn phần hợp đồng song ngữ; thông lệ phổ biến là phí môi giới do bên cho thuê trả, nhưng bạn vẫn nên hỏi rõ ngay từ đầu để tránh bị thu hai đầu. Nhóm cộng đồng người nước ngoài trên mạng xã hội có tin người thuê cũ chuyển đi nhượng lại nhà, đôi khi kèm đồ đạc. Cuối cùng là tự đi bộ quanh các con đường, gặp nhà treo bảng cho thuê thì hỏi trực tiếp.
Mỗi kênh có rủi ro riêng. Tin trên mạng có thể là ảnh cũ hoặc nhà đã cho thuê, dùng làm mồi để dẫn đi xem nhà khác. Người nhượng lại nhà không phải chủ nhà, không có quyền hứa thay điều khoản mới. Tự đi tìm thì thông tin thật nhưng chậm và khó so sánh.
Cách an toàn là dùng song song hai kênh, và với mỗi căn ưng ý, yêu cầu được gặp hoặc nói chuyện trực tiếp với chủ nhà hay người được chủ nhà uỷ quyền bằng văn bản trước khi đưa bất kỳ khoản tiền nào.
Bước 3: xem nhà — danh sách kiểm tra tại chỗ
Mỗi lần xem nhà chỉ kéo dài mười lăm, hai mươi phút, nên cần một danh sách cố định để không quên:
- Mở hết vòi nước, xả bồn cầu, xem áp lực nước và nước nóng ở tầng cao nhất.
- Bật thử từng máy lạnh, nghe tiếng ồn cục nóng đặt ở đâu, có hướng thẳng vào phòng ngủ nhà bên không.
- Nhìn chân tường, góc trần, sau tủ âm tường tìm vệt ẩm, vết nước loang.
- Hỏi nhà có bị nước vào khi triều cường hoặc mưa lớn chưa, rồi hỏi thêm hàng xóm nếu có thể.
- Xem khoá cửa chính, cửa ban công, cửa sổ tầng trệt, chuông cửa, camera nếu có.
- Đo nhanh sóng điện thoại và hỏi nhà dùng mạng internet nào, hợp đồng internet đứng tên ai.
- Đứng yên hai phút ở phòng ngủ chính để nghe tiếng ồn từ đường, quán, công trình bên cạnh.
Chụp ảnh và quay video toàn bộ trong lần xem cuối trước khi ký. Những hình ảnh này sẽ là cơ sở đối chiếu khi trả nhà sau này.
Bước 4: thương lượng — những điều nên đưa vào bàn
Đồ đạc và sửa chữa trước khi dọn vào. Đây là lúc chủ nhà dễ đồng ý nhất. Liệt kê các hạng mục cần sửa, thay, bổ sung và yêu cầu ghi vào phụ lục kèm thời hạn hoàn thành.
Ai trả phí nào. Phí quản lý, internet, truyền hình, dọn bể bơi, chăm vườn, diệt côn trùng: thống nhất từng khoản và ghi rõ, đừng dùng chữ chung chung kiểu "chi phí liên quan".
Kỳ thanh toán và mức cọc. Trả theo tháng, theo quý hay sáu tháng là chuyện thương lượng. Trả trước nhiều kỳ thì bạn có thể xin điều kiện tốt hơn, nhưng cũng chịu rủi ro lớn hơn nếu phải dọn đi sớm.
Điều khoản dọn đi sớm. Người nước ngoài hay bị điều chuyển công tác bất ngờ. Nhiều hợp đồng ở khu này có điều khoản cho phép chấm dứt sớm với thông báo trước và lý do công việc; hãy đề nghị nếu chưa có.
Tăng giá khi gia hạn. Ghi cơ chế điều chỉnh giá khi gia hạn ngay từ đầu, thay vì để đến lúc hết hạn mới bàn.
Bước 5: ký hợp đồng và đặt cọc
Hợp đồng thuê nhà ở khu này thường là song ngữ Việt – Anh. Cần thống nhất bản nào có giá trị ưu tiên khi hai bản hiểu khác nhau, và người không đọc tiếng Việt nên nhờ người tin cậy đọc bản tiếng Việt. Kiểm tra tên bên cho thuê khớp với giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc văn bản uỷ quyền; nếu nhà đồng sở hữu, hỏi các đồng sở hữu khác đã đồng ý cho thuê chưa.
Theo quy định hiện hành, hợp đồng thuê nhà ở thường không bắt buộc công chứng, nhưng hai bên có thể chọn công chứng hoặc chứng thực để chắc chắn hơn. Khoản đặt cọc nên chuyển khoản vào tài khoản đứng tên bên cho thuê, với nội dung chuyển khoản ghi rõ là tiền cọc thuê nhà tại địa chỉ nào. Tránh đưa tiền mặt cho người trung gian.
Giữ một bản gốc hợp đồng có chữ ký hai bên, cùng biên bản bàn giao và ảnh hiện trạng. Mọi thoả thuận miệng sau này nên được xác nhận lại bằng tin nhắn hoặc email để có dấu vết.
Bước 6: nhận nhà, khai báo tạm trú và ổn định
Ngày nhận nhà, đi cùng chủ nhà hoặc người đại diện kiểm từng phòng theo biên bản bàn giao, ghi chỉ số đồng hồ điện nước, số lượng chìa khoá và thẻ ra vào. Món nào hỏng mà chưa sửa như cam kết thì ghi vào biên bản kèm hạn sửa.
Người nước ngoài ở tại nhà thuê phải được khai báo tạm trú với công an nơi có nhà. Thông thường người cho thuê hoặc người quản lý nơi ở chịu trách nhiệm khai báo, có thể qua kênh điện tử. Bạn nên hỏi chủ nhà đã khai báo chưa và xin xác nhận, vì việc này liên quan tới gia hạn thị thực, thẻ tạm trú hoặc giấy phép lao động sau này. Chi tiết thủ tục, thời hạn khai báo bạn cần kiểm theo quy định hiện hành.
Sau khi dọn vào, lưu số liên lạc của chủ nhà, ban quản lý hoặc bảo vệ khu, thợ sửa điện nước mà chủ nhà hay dùng. Trong tuần đầu, ghi lại mọi trục trặc phát hiện thêm và gửi chủ nhà một lần, thay vì nhắn lẻ tẻ.
Dấu hiệu lừa đảo thuê nhà nên dừng lại ngay
Giá thấp bất thường so với nhà cùng loại trong khu. Một căn biệt thự có sân trong tin đăng rẻ hơn hẳn mặt bằng chung thường là mồi câu. Người đăng thường bảo rằng chủ nhà đang ở nước ngoài, cần cho thuê gấp, chỉ cần chuyển cọc giữ chỗ. Chủ nhà thật ở xa vẫn có người đại diện có giấy uỷ quyền, không có lý do gì phải giữ chỗ bằng chuyển khoản trước khi bạn xem nhà.
Không cho xem nhà hoặc chỉ cho xem qua video. Có người dẫn bạn tới trước cổng, nói chìa khoá đang ở chỗ khác, hẹn ký ngay rồi xem sau. Hoặc chỉ gọi video quay nhanh. Với nhà ở lâu dài, không vào được bên trong thì chưa nói chuyện tiền.
Tài khoản nhận tiền không trùng tên chủ nhà. Tiền cọc chuyển vào tài khoản cá nhân của người khác, kèm lời giải thích là người nhà hay kế toán, là điểm phải hỏi cho ra lẽ. Nếu cần, yêu cầu chủ nhà xác nhận bằng văn bản người được nhận tiền thay.
Một căn cho nhiều người cùng lúc. Người nhượng lại nhà hoặc người đứng tên thuê cũ đem căn nhà cho nhiều người đặt cọc cùng lúc rồi biến mất. Cách phòng là chỉ giao dịch với chủ nhà hoặc người được uỷ quyền, và hỏi thẳng chủ nhà đã nhận cọc của ai khác chưa.
Ép quyết định trong ngày. Lời nói kiểu đang có hai người khác hỏi, chiều nay phải chốt, là kỹ thuật bán hàng quen thuộc. Thảo Điền có nhiều nhà cho thuê; lỡ một căn hiếm khi là mất cơ hội thật.
Tuần đầu ở nhà mới: điện, nước, internet, rác và người giúp việc
Việc đầu tiên sau khi nhận nhà là xác định hoá đơn điện nước đứng tên ai và trả qua kênh nào. Nhiều nhà ở Thảo Điền vẫn để hoá đơn đứng tên chủ nhà; người thuê trả qua ứng dụng ngân hàng theo mã khách hàng, hoặc chủ nhà thu rồi tự đóng. Cách nào cũng được, miễn là ghi trong hợp đồng và bạn được xem hoá đơn gốc hằng tháng, để biết số tiền mình trả đúng với chỉ số đồng hồ.
Internet nên kiểm tra ngay ngày đầu, nhất là nếu bạn làm việc tại nhà. Hợp đồng internet cũ của người thuê trước có thể đã bị cắt; đăng ký mới đôi khi mất vài ngày lắp đặt. Rác sinh hoạt ở khu dân cư thường do đơn vị thu gom theo tuyến, thu phí theo tháng; hỏi chủ nhà hay hàng xóm giờ xe rác chạy qua và chỗ để túi rác.
Nếu thuê người giúp việc hoặc tài xế, nhớ báo chủ nhà và bảo vệ khu để họ được ra vào, đồng thời thoả thuận rõ với người làm về giờ làm, nhiệm vụ và chìa khoá. Người giúp việc ở lại trong nhà cũng cần được khai báo cư trú theo quy định.
Câu hỏi thường gặp
Người nước ngoài có được đứng tên hợp đồng thuê nhà ở Thảo Điền không?
Được. Người nước ngoài cư trú hợp pháp tại Việt Nam có thể đứng tên hợp đồng thuê nhà. Bên cho thuê sẽ cần thông tin hộ chiếu, thị thực hoặc thẻ tạm trú để làm hợp đồng và khai báo tạm trú.
Ai chịu trách nhiệm khai báo tạm trú khi người nước ngoài thuê nhà?
Thông thường là người cho thuê hoặc người trực tiếp quản lý nơi ở. Người thuê nên hỏi rõ và xin xác nhận đã khai báo. Thủ tục và thời hạn cụ thể cần kiểm theo quy định hiện hành tại công an phường An Khánh.
Có nên trả cọc ngay khi xem nhà lần đầu?
Không nên. Chỉ đặt cọc sau khi đã xác minh người cho thuê có quyền cho thuê, đã đọc bản nháp hợp đồng và đã thống nhất các điều khoản chính. Đặt cọc vội là kẽ hở phổ biến của các vụ lừa đảo thuê nhà.
Hợp đồng song ngữ khi hai bản hiểu khác nhau thì theo bản nào?
Theo điều khoản ưu tiên ghi trong chính hợp đồng. Nếu hợp đồng không ghi, việc giải thích sẽ phức tạp hơn. Hãy yêu cầu thêm một điều khoản nói rõ bản nào có giá trị ưu tiên trước khi ký.
Công ty trả tiền nhà thì hợp đồng nên đứng tên ai?
Tuỳ chính sách của công ty. Có công ty muốn đứng tên trực tiếp, có công ty để nhân viên đứng tên và hoàn tiền. Hỏi phòng nhân sự trước khi tìm nhà để biết chứng từ cần có và chủ nhà có đáp ứng được không.
Thuê nhà qua môi giới có phải trả phí không?
Thông lệ phổ biến là bên cho thuê trả phí môi giới, nhưng không phải nơi nào cũng vậy. Hỏi rõ ngay từ đầu, và nếu bạn phải trả, yêu cầu ghi mức phí cùng phạm vi dịch vụ bằng văn bản.