Chủ nhà cho thuê ở Thảo Điền có bốn nhóm nghĩa vụ chính: bảo đảm có quyền cho thuê và giao nhà đúng thoả thuận, khai báo cư trú cho người ở trong nhà, kê khai và nộp thuế đối với thu nhập từ cho thuê, và giữ an toàn cho căn nhà, đặc biệt về điện và phòng cháy. Mức độ nghĩa vụ khác nhau tuỳ bạn cho thuê dài hạn nguyên căn hay kinh doanh lưu trú ngắn ngày.
Bài này dành cho người có nhà trong khu Thảo Điền, nay thuộc phường An Khánh, đang hoặc định cho thuê, nhất là cho người nước ngoài. Nội dung là nguyên lý chung, không nêu mức thuế, mức phạt hay thời hạn cụ thể, vì những con số này được điều chỉnh theo từng văn bản. Trước khi cho thuê, hãy kiểm quy định hiện hành với cơ quan thuế, công an phường hoặc người có chuyên môn.
Cho thuê dài hạn hay lưu trú ngắn ngày: khác nhau từ gốc
Câu hỏi đầu tiên mà chủ nhà cần trả lời là mình đang làm việc gì. Cho một gia đình thuê nguyên căn một hai năm là cho thuê nhà ở, quan hệ chủ yếu do pháp luật dân sự và nhà ở điều chỉnh. Cho khách thuê theo đêm, theo tuần, đăng trên các nền tảng đặt phòng, có dọn phòng, thay khăn ga, là hoạt động kinh doanh lưu trú, gắn với các điều kiện về an ninh trật tự, phòng cháy và có thể cả quy định về du lịch.
Ranh giới không chỉ nằm ở thời gian. Một căn nhà chia nhiều phòng cho thuê theo tháng, có người quản lý, có dịch vụ dọn dẹp, có thể bị coi là cơ sở lưu trú hoặc nhà trọ, với yêu cầu khác hẳn một căn biệt thự cho một hộ thuê. Ở khu như Thảo Điền, nhiều chủ nhà làm cả hai kiểu trên cùng một bất động sản mà không phân biệt rõ.
Nếu bạn định cho thuê ngắn ngày, hỏi công an phường và cơ quan quản lý du lịch về điều kiện cần có trước khi nhận khách. Với căn hộ chung cư, đọc thêm nội quy toà nhà, vì nhiều nơi hạn chế hoặc cấm cho thuê ngắn ngày.
Khai báo cư trú cho người thuê
Ai phải khai báo. Người nước ngoài ở tại nhà thuê phải được khai báo tạm trú với công an nơi có nhà. Trách nhiệm khai báo thường thuộc về người cho thuê hoặc người trực tiếp quản lý nơi ở. Với người Việt từ nơi khác đến ở, người thuê phải đăng ký tạm trú theo quy định cư trú, chủ nhà thường cần đồng ý cho đăng ký tại nhà mình.
Kênh khai báo. Hiện nay nhiều thủ tục khai báo có thể làm qua kênh điện tử của cơ quan công an. Chủ nhà nên tạo sẵn tài khoản và làm quen trước, để khi người thuê dọn vào có thể khai báo ngay. Chi tiết về thời hạn và thông tin cần khai bạn kiểm theo hướng dẫn hiện hành.
Thay đổi trong thời gian thuê. Người thuê có thêm người ở cùng, người giúp việc ở lại, khách nước ngoài đến ở nhiều ngày: mỗi thay đổi có thể kéo theo nghĩa vụ khai báo mới. Hợp đồng nên yêu cầu người thuê báo chủ nhà khi có người ở thêm.
Vì sao người thuê cần việc này. Xác nhận tạm trú liên quan đến việc gia hạn thị thực, xin thẻ tạm trú, giấy phép lao động, mở tài khoản ngân hàng của người nước ngoài. Chủ nhà khai báo đầy đủ là giúp người thuê, và cũng giúp chính mình tránh vi phạm.
Thuế đối với thu nhập cho thuê nhà: nguyên lý chung
Thu nhập từ cho thuê nhà là thu nhập chịu thuế của cá nhân cho thuê tài sản. Theo nguyên lý của quy định hiện hành, cá nhân có doanh thu cho thuê vượt một ngưỡng nhất định trong năm phải khai và nộp thuế, gồm thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân tính trên doanh thu, có thể kèm lệ phí môn bài. Ngưỡng doanh thu, tỷ lệ, kỳ khai được điều chỉnh theo văn bản, nên bạn cần kiểm với cơ quan thuế quản lý địa bàn.
Hợp đồng thuê phải ghi rõ bên nào kê khai, nộp thuế. Có hai cách hay gặp: chủ nhà tự kê khai và nộp, hoặc bên thuê là doanh nghiệp khai thay và nộp thay theo uỷ quyền của chủ nhà. Cách thứ hai phổ biến khi công ty thuê nhà cho nhân viên nước ngoài và cần chứng từ hợp lệ để hạch toán chi phí.
Nếu giá thuê trong hợp đồng được ghi là "đã bao gồm thuế" thì phần thuế coi như chủ nhà chịu. Nếu ghi "chưa bao gồm thuế" thì hai bên cần thống nhất ai nộp và nộp thế nào. Câu chữ mơ hồ ở chỗ này thường thành tranh cãi khi công ty của người thuê yêu cầu chứng từ.
An toàn cháy nổ và điện: trách nhiệm không nên xem nhẹ
Nhà cho thuê, nhất là nhà chia phòng và biệt thự cũ, có những rủi ro mà chủ nhà phải lo trước khi giao nhà:
- Hệ thống điện: kiểm tra dây dẫn, cầu dao chống giật, ổ cắm ở khu ẩm ướt như bếp, nhà tắm, sân, bể bơi. Nhà cũ nhiều lần cải tạo thường có dây nối tạm.
- Phương tiện chữa cháy: bình chữa cháy đặt ở chỗ dễ lấy, còn hạn; nhà nhiều phòng nên có thiết bị báo khói.
- Lối thoát: cửa chính và cửa phụ mở được từ bên trong không cần chìa; chấn song cửa sổ ở tầng trên có ô mở thoát hiểm.
- Bếp gas: bình gas đặt nơi thoáng, dây dẫn còn tốt, có van khoá.
- Bể bơi: rào hoặc cửa chắn nếu người thuê có trẻ nhỏ, đèn và máy bơm có nối đất, có hướng dẫn sử dụng hoá chất.
- Nhà chia phòng nhiều người ở: tìm hiểu yêu cầu về phòng cháy chữa cháy áp dụng cho loại hình này với cơ quan chức năng.
Những hạng mục này không chỉ là nghĩa vụ mà còn là cách giữ tài sản. Một vụ chập điện trong nhà cho thuê gây thiệt hại cho cả chủ lẫn khách, và câu hỏi đầu tiên sẽ là căn nhà có được kiểm tra an toàn hay không.
Giữ hồ sơ và chứng từ: phòng cho ngày có chuyện
Chủ nhà nên có một bộ hồ sơ cho mỗi lần cho thuê: bản sao giấy tờ nhà, hợp đồng thuê và phụ lục, bản sao giấy tờ tuỳ thân của người thuê, biên bản bàn giao kèm ảnh, chứng từ nhận cọc và nhận tiền thuê, xác nhận khai báo tạm trú, tờ khai và biên lai thuế. Thời gian lưu nên dài hơn thời hạn hợp đồng, vì tranh chấp hay câu hỏi của cơ quan thuế có thể đến sau khi người thuê đã đi.
Thu tiền thuê qua chuyển khoản vào tài khoản đứng tên chủ nhà là cách đơn giản để có dấu vết rõ ràng. Nếu nhận tiền mặt, viết biên nhận cho từng lần. Với khoản trừ cọc khi trả nhà, giữ báo giá hoặc hoá đơn sửa chữa làm căn cứ.
Một hồ sơ gọn gàng còn giúp bạn khi muốn bán nhà đang có người thuê, khi người thuê cần bằng chứng cư trú, hoặc khi phải chứng minh nguồn thu nhập với ngân hàng.
Quan hệ với người thuê và với hàng xóm
Quyền ra vào nhà. Nhà đang cho thuê là chỗ ở của người thuê. Chủ nhà muốn vào kiểm tra, sửa chữa hay dẫn người khác xem nhà cần báo trước và được đồng ý, trừ tình huống khẩn cấp. Thoả thuận khung giờ và cách báo trong hợp đồng.
Sửa chữa đúng hẹn. Ở khu có nhiều nhà cho thuê như Thảo Điền, người thuê có rất nhiều lựa chọn. Chủ nhà xử lý sự cố nhanh là chủ nhà giữ được khách lâu, đỡ tốn thời gian và chi phí tìm người mới.
Thông tin cho người thuê. Một tờ hướng dẫn ngắn gồm cách dùng bơm nước, cầu dao tổng, lịch thu rác, số liên lạc thợ quen giúp người thuê tự xử lý việc nhỏ, giảm cuộc gọi lúc nửa đêm.
Hàng xóm và khu dân cư. Người thuê gây ồn, đỗ xe chắn cổng, để rác sai giờ thì hàng xóm thường tìm đến chủ nhà. Đưa những điều cần tránh vào nội quy kèm hợp đồng, và giới thiệu người thuê với bảo vệ khu hoặc tổ dân phố.
Cho người nước ngoài thuê: những việc khác với cho người Việt thuê
Người nước ngoài là nhóm khách thuê chính của nhiều biệt thự và căn hộ ở Thảo Điền. Với nhóm khách này, hợp đồng song ngữ gần như là mặc định. Chủ nhà nên có bản tiếng Anh được dịch cẩn thận và một điều khoản nói rõ bản nào có giá trị ưu tiên khi hai bản hiểu khác nhau. Bản dịch vụng về là nguồn hiểu lầm lâu dài, nhất là ở phần sửa chữa và chấm dứt sớm.
Người nước ngoài thường gắn chỗ ở với công việc: hợp đồng lao động hết hạn, công ty điều chuyển, thị thực không được gia hạn. Vì vậy, họ hay đề nghị điều khoản chấm dứt sớm vì lý do công việc. Chủ nhà có thể đồng ý kèm điều kiện báo trước đủ dài và một khoản bồi thường hợp lý, thay vì từ chối hẳn và mất khách tốt.
Thanh toán là chỗ cần thống nhất rõ. Tiền thuê ghi và trả bằng đồng Việt Nam; nếu công ty của người thuê trả, xác định hoá đơn, chứng từ cần có. Cuối cùng, chủ nhà nên kiểm tra hộ chiếu, thị thực hoặc thẻ tạm trú của người thuê còn hạn, vì đây là thông tin cần cho khai báo tạm trú và cho chính hợp đồng.
Những sai lầm hay gặp của chủ nhà mới cho thuê
Người lần đầu đưa nhà ra cho thuê thường vấp vào những chỗ giống nhau. Điểm qua để tránh:
- Dùng mẫu hợp đồng chép trên mạng, không sửa theo căn nhà thật, thiếu phụ lục đồ đạc và biên bản bàn giao.
- Không ghi rõ ai trả thuế, đến khi công ty của người thuê đòi chứng từ mới bàn thì đã muộn.
- Nhận cọc tiền mặt, không giấy biên nhận, rồi tranh cãi về số tiền khi trả nhà.
- Quên khai báo tạm trú cho người thuê, hoặc khai một lần rồi không cập nhật khi có người ở thêm.
- Để người thuê tự sửa điện, nước, gas theo kiểu chắp vá, không kiểm lại chất lượng.
- Hứa miệng sửa, thay đồ trước khi dọn vào mà không ghi hạn, rồi để kéo dài sang tháng thứ hai thứ ba.
- Vào nhà khi người thuê vắng mặt mà không báo trước, làm mất lòng tin ngay từ đầu.
Mỗi sai lầm trên đều nhỏ, nhưng cộng lại là lý do khiến người thuê tốt bỏ đi khi hết hạn. Ở một khu có nhiều nhà trống như Thảo Điền, giữ được người thuê lâu năm thường có giá trị hơn tăng giá thêm một chút mỗi lần gia hạn.
Câu hỏi thường gặp
Chủ nhà có bắt buộc khai báo tạm trú cho người nước ngoài thuê nhà không?
Theo quy định về nhập cảnh, xuất cảnh và cư trú của người nước ngoài, người nước ngoài tạm trú phải được khai báo với công an nơi tạm trú, và trách nhiệm thường thuộc người quản lý nơi ở hoặc chủ nhà. Kiểm hướng dẫn hiện hành tại công an phường An Khánh.
Cho thuê nhà có phải đăng ký kinh doanh không?
Cá nhân cho thuê nhà dài hạn thường kê khai thuế theo hình thức cá nhân cho thuê tài sản. Kinh doanh lưu trú ngắn ngày hoặc nhà chia phòng có dịch vụ có thể cần điều kiện khác. Hỏi cơ quan thuế và công an phường để xác định đúng loại hình của bạn.
Ai nộp thuế khi doanh nghiệp thuê nhà cho nhân viên?
Hai bên tự thoả thuận và ghi vào hợp đồng. Cách phổ biến là doanh nghiệp khai thay, nộp thay theo uỷ quyền của chủ nhà, hoặc chủ nhà tự khai. Cần thống nhất trước để doanh nghiệp có chứng từ hợp lệ.
Có thể cho thuê căn hộ chung cư theo ngày không?
Tuỳ quy định pháp luật về loại hình lưu trú và nội quy của từng toà nhà. Nhiều toà nhà hạn chế hoặc cấm cho thuê ngắn ngày. Đọc nội quy, hỏi ban quản lý và cơ quan chức năng trước khi nhận khách.
Chủ nhà có được tự ý tăng giá giữa thời hạn thuê không?
Giá thuê đã thoả thuận trong hợp đồng ràng buộc cả hai bên trong thời hạn thuê. Muốn điều chỉnh giữa chừng phải có điều khoản cho phép hoặc được người thuê đồng ý. Nên ghi cơ chế điều chỉnh khi gia hạn ngay từ đầu.